法院何以支持小区业委会向物业公司要回4000万？

近日，上海市普陀区人民法院审结了一起物业服务合同纠纷，判决中远物业公司向中远两湾城小区业主返还4000万元。这一判决虽然还未生效，但已经成为近期的社会热点，引起大家的广泛关注。法院何以支持小区业委会向物业公司要回4000万元呢？隆平律师为您解读。

一、案情简介

中远两湾城小区位于上海市普陀区，苏州河从小区中穿过。该小区占地面积足有50万平米，小区内有96栋居民楼、1.2万户、7000多个车位，居民5万余人，是上海内环规模最大的小区。除了规模极大以外，该小区还有设施齐备的特点：在小区内，就有超市、便利店、餐厅、健身房等便利设施，甚至有学校和银行。

据业主反映，小区前一任物业即中远物业公司是开发商的自配物业，管理该小区长达20年存在公共收益收支不透明、公开不及时、账目不清等问题，而小区硬件设施年久失修、居住条件明显恶化，业主却还要交纳高昂的物业费。

小区业主对中远物业公司非常不满，召开业主大会选举出了第三届业主委员会，于2020年10月12日通过决议解聘中远物业公司，并授权第三届业主委员会对2001年9月至2020年8月小区公共收益、按实结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益。

在业主大会的授权下，小区业委会向中远物业发出送告知函，通知双方签署的物业服务合同于2021年1月15日解除；小区业委会聘请专业审计团队倒查了过去20年的账目，聘请专业律师团队于2021年2月22日向普陀区法院提起诉讼，向法院申请调查令到第三方公司调查历年电费、水费数据和停车数据等有利证据。最终，法院支持了业主方的合理诉求，并于2023年1月31日判决中远物业公司返还中远两湾城小区全体业主4000万元，其中包括：

2001年9月1日至2021年2月1日期间物业管理费按实结算部分的结余、中远物业擅自列支的不应由业主承担的成本与费用1500万元；

上述同期，地下车库停车管理费按实结算部分的结余、中远物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币250万元和地下车库新增划线车位收入中应属于地下车库的车位产权人共有部分收益的结余人民币250万元；

以及2008年起至2021年2月1日期间小区公共收益中业主分成部分的结余、中远物业擅自列支不应由业主承担的成本与费用人民币2000万元。

二、法律分析

1.为什么业委会能代表业主要求物业公司返还财产？

根据《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项并履行相关职责。

在本案中，中远两湾城小区召开业主大会，通过决议授权第三届业主委员会对2001年9月至2020年8月小区公共收益、按实结算、维修资金项目等收支进行全面审计，必要时通过司法途径完成相关审计工作，收回应归全体业主所有的全部相关资金权益。小区业委会正是基于业主大会作出的上述决议，执行业主的共同决定事项，代表业主向物业公司主张属于全体业主所有的相关资金权益。

2.业委会要求物业公司返还的是哪些钱？

从判决内容可知，物业公司应返还给小区全体业主的4000万元中，主要包括物业管理费和地下车库停车管理费按实结算部分的结余，公共收益中业主分成部分的结余，以及擅自列支的不应当由业主承担的成本与费用。

（1）物业管理费按实结算部分的结余

《物业服务收费管理办法》第九条规定了两种物业服务计费方式，分别是包干制和酬金制。在包干制的计费方式下，业主需向物业公司支付固定金额的服务费用，物业公司利用这笔费用提供服务、进行经营，无论盈亏，均由物业公司享有或承担；而在酬金制的计费方式下，在预收的物业服务资金中按合同约定的数额或比例提取酬金支付给物业公司，其余全部用于合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。

在本案中，法院判决中远物业公司返还物业管理费按实结算部分的结余，由此可知，中远两湾城小区应采取的是酬金制。因为一般只有在酬金制下，物业管理费的结余金额才由业主共同享有。

（2）公共收益中业主分成部分的结余

《民法典》第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这里的“利用业主的共有部分产生的收入”，包括但不限于在楼道、电梯等投放广告产生的收入、利用共有部分开店经营的收入、设置自动售水机、售货机获得的运营收入，以及占用业主共用的道路或其他共有场地用于停车所收的停车费收入等。上述收入，都因业主共有部分而产生，在扣除物业公司的合理成本之后，为业主的公共收益，属于业主共有。

实践中，为了激励物业公司利用业主共有部分经营管理后产生更多的公共收益，业主一方通常会与物业公司就公共收益约定一定比例的分成。在本案中，中远两湾城小区即是如此，双方就公共收益约定了一定的分成比例，而公共收益中业主分成部分的结余，当然应当返还给全体业主。

（3）擅自列支的不应当由业主承担的成本与费用

《物业服务收费管理办法》第十二条规定：“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。”由此可知，在酬金制下，物业公司仅仅是代管已预收的物业服务费，该笔费用的所有权归已缴费的业主，未经业主方同意的情况下，物业公司不得用于合同约定之外的项目支出。

在本案中，中远物业公司很可能是在未经中远两湾城小区业主同意的情况下，擅自将已预收的物业服务费列支他用，既未用于物业服务合同约定的范围，也未用于应当由业主方承担的项目，其擅自列支的不应当由业主承担的成本与费用，当然应当返还给业主。