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楼道口加装防盗门,邻居有权要求拆除吗

时间:2021-12-09     作者:刘国军 邹佳倩【原创】

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社会现象


我们经常看到这样的现象:有的业主将小区的公共窗台据为己有,有的业主将公共设备间上锁搁物,有的业主在公共过道长期放置私人物品侵占公共空间,还有业主不光把公共楼道划入自家范围,还加装了防盗门……


此类现象屡见不鲜,大家甚至见怪不怪。但这种现象真的正常合理吗?从法律上又是如何界定的呢?又可以采取哪些方式来应对呢?今天,我们就以业主在楼道安装防盗门为例进行探讨。




法律分析


1、小区楼道等公共空间到底属于谁


根据《民法典》第二百七十四条以及《北京市物业管理条例》第二十六条的规定,建筑区划内的通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于业主共有。很显然,小区楼道的所有权归属是非常明确的。


2、在小区楼道安装防盗门侵害了谁的权益


小区内的楼道等公共通行区域属于业主共有,任何业主都没有权利私自占用。另外,小区的公共楼道还具有消防通道和疏散通道的功能,业主在楼道私自加装防盗门的行为,不仅侵害了其他业主的共有权,还带来了巨大的消防安全隐患,是一种典型的违法行为。




如何处理


1、私自安装的防盗门属于违法建设吗


有专家认为私自安装的防盗门属于违法建设,能够以违反《北京市禁止违法建设若干规定》为依据进行拆除。我们认为这种观点是值得商榷的。根据《北京市禁止违法建设若干规定》第二条的规定,城镇违法建设主要是指未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的城镇建设工程,以及逾期未拆除的城镇临时建设工程。依照该规定,私自安装的防盗门显然不符合上述定义特征,不构成违法建设。


2、业主如何维护业主共有权


(1)向行政主管部门报告或投诉的法律依据


根据《民法典》第二百八十六条的规定,遇到侵占通道、占用消防通道等损害他人合法权益的的行为,业主大会、业主委员会有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或投诉。


(2)向哪个行政主管部门投诉查处


依照《北京市物业管理条例》第九十八条的规定,首先应识别具体的违法情形,然后再申请相对应的行政执法机构来处理:


a.若属于占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道,或者损坏消防设施的,应由消防救援机构行政执法。


b.若属于占用、堵塞、封闭其他共用部位,或者损坏其他共用设施设备的,应由城市管理综合行政执法部门执法。


(3)能采用民事诉讼的方式进行维权吗


业主是否能以共有权受侵害为由向行为人提起民事诉讼进行维权呢?我们以一件人民法院优选案例来进行分析。西安市中级人民法院作出的(2017)陕01民终6063号民事判决书对类似案件是这样论述的:法院应按照原告诉请依据的法律关系进行审查,以业主共有权受侵害之原因提起诉讼应由全体业主共同决定,以业主共有权受侵害之原因提起诉讼可以业主委员会为原告。单个业主以全体业主对共有部分所享有的共有权利受损之原因提起的诉讼,不符合该类型案件的原告主体资格,应不予受理,已经受理的,应裁定驳回起诉。依照该判例,单个业主是无法以共有权受侵害为由对行为人提起诉讼的,需要注意的是,(2017)陕01民终6063号民事判决书是在民法典生效之前作出的。


依据民法典第二百八十七条的规定,业主是有权对其他业主侵害自己合法权益的行为,请求其承担民事责任。据此我们认为,若业主以在楼道口私装防盗门侵害其个人权益为由提起诉讼,人民法院是应予受理的,但若想以侵害业主共有权为由提起诉讼,应以小区业主大会、业主委员会等业主自治组织的名义提起。


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