实施房屋购买行为但未办理产权登记的买方是否已具备业主身份

【裁判观点】

根据《北京市物业管理条例》第二十五条第一款、第三款第（一）项之规定，业主包括已经通过所有权登记取得房屋所有权的主体，还包括虽然尚未办理登记，但已经实施了房屋购买行为并实际占有建筑物专有部分的主体。

【基本案情】

卞某为朝阳区某小区业主委员会主任。2020年5月7日东风乡政府接到小区业主举报卞某在2020年4月底已将其所有的该小区3XX房屋转让他人并进行了不动产登记过户，不再具备业主身份，业主委员会委员资格应当自动丧失。

东风乡政府接到举报后，依据法律规定的职责对举报事项进行了认真的调查核实，查明：1．卞某所有的3XX号房屋，于2020年4月3日与他人签订《房屋买卖合同》，2020年4月29日已完成不动产过户变更登记，卞某已非该房屋所有权人。2．卞某于2020年1月5日签订了《房屋买卖合同》，购买了同一小区1XXX号房屋，2020年3月22日与原房主签署了《房屋交接确认书》，但在2020年4月29日之前未办理网签备案手续，更未办理不动产过户变更登记，1XXX号房屋不动产登记所有权人仍为原业主。

基于上述调查，东风乡政府依据《北京市物业管理条例》第八条、第四十六条等相关规定，于2020年5月22日作出《责令公示通知书》，认定卞某的业主委员会委员资格已自行终止，并责令业委会在2020年5月25日之前向全体业主公示。

小区业委会不服，诉至一审法院，请求判决撤销东风乡政府于2020年5月22日作出的《责令公示通知书》；撤销该《责令公示通知书》中关于卞某业主委员会委员资格自行终止的认定。

【裁判结果】

一审法院经审理认为，东风乡政府根据其调查的情况认定卞某的业主委员会委员资格已自行终止，并要求业委会将上述结论予以公示。东风乡政府的上述行为对业委会科以一定的义务且具有强制性，对业委会权利义务产生了实际影响。同时，被诉《责令公示通知书》中认定卞某的业主委员会资格已经自行终止，该认定对卞某的权益亦产生了实际影响，故业委会和卞某均具备提起本次行政诉讼的主体资格。鉴于卞某系业委会的负责人，卞某亦以该身份参与到本次诉讼之中并实际行使了诉讼权利，故一审法院不再单独追加其作为第三人参加诉讼。

根据《物业管理条例》第十六条、《北京市物业管理条例》第八条、第四十三条和《业主大会和业主委员会指导规则》第六条的规定，街道办事处具有对业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单等事项进行备案，对业主委员会具体工作进行指导、监督、撤销等职权。本案中，东风乡政府所作认定指向的系业主委员会委员的资格，该事项属于街道办事处备案事项之一，属于东风乡政府的职权范围。

本案双方争议的焦点在于卞某是否已经失去了涉案小区的业主的身份。对此，《物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。《北京市物业管理条例》第二十五条第一款规定，房屋的所有权人为业主；第三款第（一）项规定，本条例所称业主还包括尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人。本案在案证据能够证明卞某在出售3XX号房屋之前已经签订了1XXX号房屋的商品房购买合同并支付了部分购房款，实际占有了该房屋，卞某虽然不再是3XX号房屋的所有权人，但基于购买及实际占有1XXX号房屋的行为，其仍然具有涉案小区的业主身份。

而东风乡政府主张：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的规定，业主应当是经登记取得房屋所有权或者与建设单位签订商品房买卖合同、尚未办理所有权登记的主体，因卞某提供的购房合同并非与建设单位签订，故不具有业主身份。

一审法院认为，上述司法解释制定的目的是为了解决建筑物区分所有权纠纷案件的审理，对于业主大会和业主委员会管理领域具有一定的参照适用价值，但不能作为该领域业主身份认定的唯一标准。同时，结合《北京市物业管理条例》的立法目的和具体章节条款的规定，该条例是为了解决物业管理、业主大会召开、业主委员会成立等事项制定的特别法规，该条例第二十五条的规定应当作为本市物业管理领域业主身份认定的直接依据。

基于以上分析，一审法院认定东风乡政府作出的《责令公示通知书》事实认定不清、适用法律错误，依法应当予以撤销。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项之规定，判决撤销东风乡政府作出的《责令公示通知书》。

东风乡政府不服，提起上诉。二审法院经审理后驳回上诉，维持了一审判决。

【案例启示】

本案中东风乡政府在进行业主资格审核认定上机械地坚持了业主经产权登记取得物权的观念，而忽略了《北京市物业管理条例》在业主身份认定上的特别规定，以致错误地否决了卞某的业主身份，并作出了错误决定。