业主委员会的选举和产生

引言：

物业管理是个事关千家万户能否安居乐业的基本民生问题，同时又是城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到老百姓生活的幸福程度和社会的和谐稳定，体现政府的城市治理水平，是个综合性社会管理工程。《北京市物业管理条例》于2020年5月1日施行，条例有不少创新和亮点，但实施中也难免遇到各种现实问题。北京市隆平律师事务所物业专项法律服务团队受聘为多个街道提供物业专项法律服务，为帮助物业管理所涉及的各方主体更好地理解和贯彻实施条例，特开辟“物业管理法律问题”专栏，为大家解读各种物业管理相关法律问题。

业主大会是物业管理区域物业公共事项的决策者，业主委员会是业主大会决定的执行者。业主委员会如何产生？业主委员会的具体职责是什么？如何运作？ 

业主委员会如何产生？

根据《北京市物业管理条例》第三十三条、第三十四条、第三十九条、第四十条的规定，业委会委员候选人由社区党组织推荐、居民委员会或村民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐产生，由筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从前述人员中确定委员候选人名单，并交由业主大会选举产生业委会委员和候补委员；业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定，候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。 

担任业主委员会委员须满足哪些条件？

根据《北京市物业管理条例》第三十九条第三款的规定，业主担任业委会委员或候补委员须满足以下条件：（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；（二）具有完全民事行为能力；（三）符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；（四）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；（五）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；（六）未被列为失信被执行人；（七）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；（八）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

业主委员会的职责是什么？

根据《北京市物业管理条例》第四十四条的规定，业主委员会负责执行业主大会的决定，业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定的应由业主大会决定的事项，业主大会也不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定的应由业主大会决定的事项；业主委员会的工作须接受业主大会和业主的监督。业主委员会的具体职责有：

　　（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　　（三）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

　　（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

　　（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

　　（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

　　（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

　　（十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　（十二）业主大会赋予的其他职责。 

业主委员会如何进行运作？

根据《北京市物业管理条例》第四十一条、第四十五条的规定，业主委员会履行职责确定事项须通过业主委员会会议表决通过，所有委员具有同等表决权，业主委员会履行职责所确定的事项须过半数委员签字表决同意。业主委员会会议分为定期会议和临时会议：定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，至少每两个月召开一次；临时会议经三分之一以上业主委员会委员提议召开。定期会议和临时会议应当有过半数委员参加，委员不得委托他人参会。业主委员会应当在会议召开五日前将会议议题告知物业所在地的居民委员会、村民委员会，并听取意见和建议，居民委员会、村民委员会可以根据情况派代表参加。

业主委员会的重新选举和换届？

     根据《北京市物业管理条例》第四十一条、第四十八条、第四十九条、第五十条的规定，业主委员会实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任；业主委员会任期届满前六个月，应当书面报告街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面报告之日起六十日内组建换届小组，并在业主委员会任期届满前，由换届小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会；一个任期内，出现业主委员会委员经递补人数仍不足总数的二分之一等无法正常履行职责的情形，或者业主委员会拒不履行职责的，物业所在地的居民委员会、村民委员会或者街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会；业主委员会的名称、委员等发生变更的，业主委员会应当在三十日内向街道办事处、乡镇人民政府办理变更备案手续。