业主大会的成立和运作

业主大会是物业管理区域物业公共事项的决策者，对于小区物业管理起着举足轻重的作用。业主大会的成立须满足什么条件？如何成立？业主大会有什么作用？如何运作？弄清楚这些问题，无论是对于基层行政部门，还是对于小区业主，都非常重要。

何谓“业主大会”？

根据《北京市物业管理条例》第二十九条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主大会成立须满足什么条件？

根据《北京市物业管理条例》第三十条的规定，一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

由此可见，启动成立业主大会应满足的前提条件为已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上，且同时满足以下任一条件：

（1）有 5% 以上的业主申请成立业主大会；

（2）有专有部分占建筑物总面积 5% 以上的业主申请成立业主大会；

（3）由建设单位申请成立业主大会。

业主大会如何成立？

根据《北京市物业管理条例》第八条的规定，街道办事处、乡镇人民政府负有组织、指导、协调业主大会成立的职责。

根据《北京市物业管理条例》第三十条、第三十一条、第三十二条的规定，在满足成立业主大会条件的情况下，业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请；街道办事处、乡镇人民政府接到书面申请后三十日内，负责对提出申请的业主身份和申请进行审核，经审核符合成立条件的，组建筹备组进行业主大会成立筹备工作；筹备组成立后，应在六十日内完成业主大会成立筹备的各项工作并组织召开首次业主大会会议。

根据《北京市物业管理条例》第四十三条、第五十五条的规定，业主大会成立后，由业主委员会或物业管理委员会持业主大会会议记录和会议决定、业主大会议事规则、管理规约等材料向街道办事处、乡镇人民政府申请备案，街道办事处、乡镇人民政府审核后出具备案证明和印章刻制证明。 

业主大会的职责和作用是什么？

业主大会作为小区全体业主组成的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，对于小区物业管理公共事项具有最终的决策权。根据《北京市物业管理条例》第三十四条的规定，有关物业管理区域的下列公共事项，由业主大会依照法律法规的规定进行决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

(三)确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

(四)选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

(八)确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会实施任期、离任经济责任审计；

(九)改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

(十)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

业主大会如何进行运作和决策？

根据《北京市物业管理条例》第三十五条的规定，业主大会对小区物业管理公共事项的决策，是通过召开业主大会会议组织物业管理区域内全体业主进行表决的方式进行决策和运作。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次；临时会议经百分之二十以上业主提议召开。业主大会会议召开十五日前，业主委员会或物业管理委员会须提前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。

召开业主大会对业主共同决定事项进行决定时，须一定数量的业主参与才能形成决定。根据《民法典》第二百七十八条的规定，召开业主大会就物业公共事项进行表决，须专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，对于普通事项，须参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，对于特别事项，须参与表决专有部分面积占比四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。