物业管理区域如何确定？

何谓“物业管理区域”？

根据《物业管理条例》第九条和《北京市物业管理条例》第二十九条的规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理以物业管理区域为单位，确定物业管理区域是小区物业管理的基础，是进行物业管理活动首先要解决和关注的问题。物业管理区域是基于建设用地宗地范围、物业的共用设施设备情况、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事而划定的物业管理范围。 

物业管理区域划分的原则。

积极原则：物业管理区域划分遵循的原则是综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。

消极原则：规划城市道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。 

物业管理区域确定的两种情形。

一是新开发建设项目的物业管理区域的确定：

由住建部门确定并向社会公布：土地使用权划拨、出让前，住建部门就物业管理区域的划分提出意见，纳入区域规划综合事实方案、土地出让合同或划拨文件，并向社会公布。

由建设单位在房屋买卖合同中明示：建设单位应当在房屋买卖合同中明示核定的物业管理区域。

规划许可证、房屋买卖合同中应载明物业服务用房情况：新开发建设项目，一个物业管理区域内应当配建独立且相对集中的物业服务用房，满足物业管理设施设备、办公及值班需求，具体面积按照本市公共服务设施配置指标执行。

二是已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的确定要求。

由街乡会同区住建或者房屋主管等部门确定并公告：由物业所在地的街道办、乡镇人民政府会同区住建或者房屋主管等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

物业服务用房的解决：已投入使用但是未配建物业服务用房的，由建设单位或者产权单位通过提供其他用房、等值的资金等多种方式解决；建设单位和产权单位已不存在的，由街道办事处、乡镇人民政府统筹研究解决。

实务中，对于新开发建设项目的物业管理区域的确定不大会产生争议，容易产生争议的是那些已经投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理确需调整的物业。政府部门在具体确定物业管理区域范围时，既要考虑物业管理划分的原则即实质性要求，又要注意遵循《条例》规定的程序要求，以确保履责行为符合法律法规要求。