物业管理的治理架构

引言：

物业管理是个事关千家万户能否安居乐业的基本民生问题，同时又是城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到老百姓生活的幸福程度和社会的和谐稳定，体现政府的城市治理水平，是个综合性社会管理工程。《北京市物业管理条例》于2020年5月1日施行，条例有不少创新和亮点，但实施中也难免遇到各种现实问题。北京市隆平律师事务所物业专项法律服务团队受聘为多个街道提供物业专项法律服务，为帮助物业管理所涉及的各方主体更好地理解和贯彻实施条例，特开辟“物业管理法律问题”专栏，为大家解读各种物业管理相关法律问题。

物业管理的治理架构问题，实质上即物业管理涉及的各方主体之间的关系问题。根据《北京市物业管理条例》第三条的规定，“物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区党组织领导下居民委员会、村民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。”

业主作为物业的所有人，对物业专有部分享有所有权，对物业共有部分和共有事项的管理享有通过业主大会进行表决的决策权，负有遵守物业管理各项规定的义务。物业服务人由业主通过业主大会决议共同选定。

业主大会由小区全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生。业主大会和业主委员会属于业主自治组织。业主大会负责小区业主公共事项的决策，业主委员会负责执行业主大会的决定。

物业服务人接受业主的共同委托，按照物业管理法律法规的规定和物业服务合同的约定提供物业服务，收取物业服务费。

街道办事处、乡镇人民政府组织、协调、指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的的选举换届、物业管理委员会的组建；指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；指导、监督物业管理项目的移交和接管，指导、协调物业服务人依法履行义务；调处物业管理纠纷等。

居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展物业管理指导、监督的具体工作。

厘清物业管理治理架构中各方主体的关系和权利义务，是有效解决物业管理中具体问题的关键所在。