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长租公寓暴雷,租客是去是留?

近日,长租公寓频繁暴雷,据不完全统计,今年8月份以来,已经有数十家类似企业暴雷或疑似跑路,涉及金额达数亿元。长租公寓这个2016年才出现的曾经被称为解决城市年轻人租房困境的“金点子”的新生事物,现如今却被媒体点评为伤害弱者、埋葬企业的“屎盆子”。

在这场仍然在持续发酵的事件中,房主和租客无疑都是受害者。但在眼见找长租公寓维权无望的情况下,房主和租客之间的矛盾愈演愈烈,开始互相撕扯,甚至出现房主深夜撬锁、断水断电、强扔行李,租客拖着行李流落街头的场景,这样一些画面不断在朋友圈刷屏。

对于租客而言,面对这样一个前所未有的寒冬,每天魂不守舍、瑟瑟发抖,每天都担心被赶出家门。更有甚者,留下遗言,打算一走了之。对于房东而言,在面临长租公寓暴雷的情形下,自家的房子,却收不到租金,无法享其收益,租客拒绝搬出,无法及时止损,也是心力憔悴。这种尴尬处境下,究竟谁来为损失买单?房东关心的是我能不能将租客赶走收回房屋,租客关心的是我已经交了租金能否安心住下去。

为解答这个问题,那就让我们抽丝剥茧,一窥长租公寓的经营模式和经营模式下的法律关系。

根据公开新闻报道及其他笔者所了解的情况,长租公寓以明显高于市场的租金向房东收取房源,再以明显低价进入市场,出租给租客。在此基础上,提供免息“租金贷”,更有甚者承诺“租金贷”用户可以免除一个月房租,以此诱导租客采用“租金贷”方式承租房屋。租客向金融平台借款,金融平台将租金一次性给付长租公寓,租客每月向金融平台偿还贷款。由此看来,长租公寓并非作为二手商赚取房屋差价,而是在蓄“资金池”。从长租公寓的交易模式看,其出事无疑是时间早晚的问题。

在这种经营模式下,长租公寓的具体交易模式有两种,分而述之:

一、转租的模式

1.转租形式

房东(出租人)——长租公寓(承租人)——租客(次承租人)

转租方式是较为传统的租赁方式。长租公寓与房东之间成立租赁关系,长租公寓在取得出租人同意的前提下,转租给次承租人。

2.转租情形下,房东是否可以与长租公寓解除合同?

可以解除合同。法律依据如下:

《合同法》第二百二十四条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

第二百二十七条 租金的未支付、迟延支付和逾期不支付。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

根据上述法律依据,长租公寓在取得房东的同意后,可以将房屋转租给第三人,也就是租客。如果未经房东同意,擅自转租的,房东则可以依法解除合同。

长租公寓违约,未缴纳租金时,房东可以依法解除合同。

3.房东与长租公寓解约的情况下,次承租人是否可以继续租住?

不可以继续租住。法律依据如下:

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条:房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第三十一条:房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。

原租赁合同与转租合同的效力是相对独立的,但是,当原租赁合同解除后,出租人可突破债的相对性,基于合同关系上的请求权向承租人、次承租人主张权利,承租人与次承租人就租赁物的返还等为连带债务人。也就是说,长租公寓跑路的情况下,租客承担了不利后果。


二、委托代理的模式

1.委托代理形式

房东(委托人、出租人)——长租公寓(受托人、管理人)——租客(承租人)

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此种形式下,房东与长租公寓之间签订托管合同或者委托管理合同,授权长租公寓对房屋进行装修、代为签订租赁合同、代为收取租金等权利的行使。

2.委托代理关系下,长租公寓收取较长期限租金后跑路,风险谁来承担?

房东承担此风险。法律依据如下:

《合同法》第四百零二条:受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

简而言之,在委托代理形式下,房东在签订授权委托书后,长租公寓代为签订的租赁合同将直接约束房东与租客。如果房客支付较长期限租金后,长租公寓跑路,租金损失的风险应当由房东承担。即使房东已经与长租公寓解除委托合同、租赁合同都不能要求租客搬离。


三、律师建议

1.不论是房主还是租客,都不宜采取激进行为,如换锁、断水断电等。一来,容易激化矛盾,甚至引发肢体冲突,触发警情。二来,对于事情的解决毫无裨益,得不偿失。

2.双方应当冷静处理,同舟共济,共担损失。具体方案可以参考:房东与租客协商确定合理居住期限。

如租客已交一年租金,目前还剩半年租期。此时,双方协商,租客继续租住三个月。在这三个月期限内,房东不必再打扰租客正常生活,租客有了比较宽松从容的时间去寻找新的合适房源,不必每天都生活在惶恐之中。房东也对房子的收回有了预期,并能在租期届满前收回房屋,及时止损,一定程度上缓解了心理压力。

3.支付租金时,应尽量避免租金贷,避免支付较长期限的租金。


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